文章来源央视财经

住房问题关系到每个家庭的切身利益，以住房建筑面积计价来卖房存在不合理之处，这些年来，也因为“公摊”产生了不少投诉和矛盾。大家一致认为，按照套内面积销售是一种相对更加公平和透明的方式。就是这样一种更好的房地产销售方式，却一直难以在全国推广。其中的原因是什么？阻力究竟来自哪里？

目前全世界的主要房地产市场，都是采用套内面积销售的方式。中国的商品房市场发展较晚，为什么采用的却是以公摊面积计价的建筑面积销售方式呢？

全国工商联房地产商会香港及国际分会会长 何雅凌：

“因为当时，房地产市场那些标准，也是从香港的那一套搬过去的。”

 “商品房预售制、公摊面积、土地批租制”，堪称香港房地产的三大发明。20世纪50年代，当时香港的楼宇一般都是整栋出售，资金要求量大，销售得比较慢，有开发商想出了分单元出售的模式。

全国工商联房地产商会香港及国际分会会长 何雅凌：

“其实从大概1957年之前，我们都没有说什么公摊不公摊，因为当时50年代，香港的房地产市场是买楼，不是买房，真的是整栋（楼）买，没有现在这么灵活。”

既然分单元出售，自然就出现了公摊面积如何计算的问题。如果不算公摊面积，只按照房屋套内面积销售，这样就会导致每平米的单价比较高。为了更好地销售，聪明的香港商人想到把公摊面积纳入进去，这样就能降低每平米的单价。

五矿地产(香港)营销及市务总监 方俊：

“开发商其实没有加价，问题是，如果你用开发商面积去公布给买家的话，买家就有一个感觉，好像我的房子太贵了。”

1957年，位于九龙尖沙咀的香槟大厦最早采用了“公摊面积”这个概念，随后迅速成为香港房地产市场的主流销售模式。

全国工商联房地产商会香港及国际分会会长 何雅凌：

“香槟大厦，就是我们都认识的霍英东先生。霍英东先生又发明了卖楼花，就是我们现在内地所称的预售房的方式，这个卖楼花开启了另外一个新的做法——卖单元，就是把原本发明的一层楼卖法，分了若干个不同面积的一些单元来销售，来分摊卖。”

和房地产市场传统的套内面积销售模式不同，公摊面积是香港房地产开发商为了促进房屋销售而创造的一种新模式。从它诞生之初，就显露出了许许多多的缺陷。

不仅开发商对公摊面积的定义不同，甚至连和房地产相关的各个管理部门，对公摊面积的界定也存在分歧。

香港测量师学会原会长 余锦雄：

“公园的面积，一些公共面积等等，都有很多不同的意见，你要一个一个界定，哪一个能算？哪一个不能算？打比方，真的要检验，就要出很多法规来（界定），每一个法规可能会有人同意，有人反对，香港的开发商都是很有能力的，反对的时候，比方通过一个停车场（可能运行）三个月，通过另外一个机房，又（运行）另外三个月，加起来就可能花很长时间。”

公摊面积难以认定，解释权被房地产开发商所掌控，这样带来的结果就是公摊面积一路上涨。开发商在楼盘里建造越来越多的豪华会所、室内恒温泳池、空中花园、私人酒窖等设施，然后计入公摊，这被香港地产商称为“发水”。

根据香港专业机构提供的数据：1972年香港楼盘平均的实际得房率，还高达92.9%，1986年就下降到90%，1993年下降到88%，2010年更是下降为78%，得房率一路下降，也就意味着公摊率一路上涨。而面对这种情况，消费者完全处于无奈无助的弱势地位。

五矿地产(香港)营销及市务总监 方俊：

“消费者觉得开发商是吸血鬼，很多灰色地带，很多事情都讲不清楚，也没有很清楚去讲，（消费者购买）100平方米，其实实用面积只有70平方米，消费者购买的30平方米去了什么地方，开发商也不跟消费者讲清楚。”

香港测量师学会原会长 余锦雄：

“从2003年，非典之后，香港房价就开始上升，开发商卖房子的时候，不想现在卖的价钱比之前一年贵很多，所以，开发商就将整个建筑面积这块儿，发水发大了一些。”

而如今香港的房价，高得令人难以企及，甚至开发商都说，每一寸都要锱铢必较。

合景泰富集团香港区总经理 苏维文：

“我们在香港的一些半山的地区，开发商现在卖差不多是130多万港币，一平方米。你看多厉害。”

在网上的资料中，我们看到，2006年李嘉诚的四季豪园公摊面积高达71%，各界一片哗然，业主们退无可退，矛盾也在不断激化。公摊面积引发的纠纷也引起了香港特区政府的注意。在2008年，关于建筑面积转套内面积有了实质性的进展。

香港测量师学会原会长 余锦雄：

“其实香港特区政府是希望改为实用面积，就是套内面积这个标准来计算房价。首先，实用面积要定一个计算标准，当时香港特区政府就找到香港测量师学会，相当于中国内地的房地产估价师协会，我当时是这个学会的会长，所以我就推动制定了一些相关标准。”

在余先生和团队的带领下，套内面积经过半年时间被确定下来。在2010年，香港房屋事务委员会也建议在新房买卖中去掉公摊面积，按照实用面积定价。在当时，香港官方咨询公众意见中，收到近1000份意见书，市民几乎全部支持叫好。但就是这样，取消公摊面积依然遭遇了巨大阻力。

全国工商联房地产商会香港及国际分会会长 何雅凌：

“除了消费者，也是要跟开发商达到一个公平共识。”

谁在反对按照套内面积进行计价？

香港测量师学会原会长 余锦雄：

“主要不同意的有两类，一类就是卖房子的开发商，因为开发商习惯了用建筑面积来卖房子。另外，就是房地产的中介代理。”

反对声音主要来自房地产开发商，开发商提出“六大质疑”，当中比如，市场上的存量房是按照建筑面积算的，如果新房按照实用面积算，会造成价格混乱，让买家“无所适从”。然而有的开发商并不完全认同，他们表态，非常支持按照套内面积计价。

合景泰富集团香港区总经理 苏维文：

“ (相关部门)拿一个统一制度，我们全香港来遵从，那就没有问题了。不能说我遵从，你不遵从，这个不行。”

要改变也并不容易，可最终，2012年12月，香港要求从2013年开始，二手房销售率先使用实用面积来计价，2013年4月，香港《一手住宅物业销售条例》全面实施，新房也只能用实用面积来计价。如果不按照实用面积来标注，还可能被罚款100到500万元港币，判处3到7年有期徒刑。

在2013年《一手住宅物业销售条例》生效前10个月，香港特区政府也提前给了市场双轨制的过渡期，建筑面积和套内面积并行计价，来帮助市场进行过渡。

香港房地产协会副监事长 姚逸明：

“我们要有一个二手市场，要一些时间给大家去消化，把这个价钱去调整，这是第一点。第二点，我们经验就是说，你一定要有权威性的单位，帮这些二手房，定好实用面积是多少。”

五矿地产(香港)营销及市务总监 方俊：

“最初开始是要去做很多教育，教育我们自己的同事、教育买家，因为现在我们是算套内面积，所以感觉上好像买贵了，其实消费者没有买贵，问题是怎么去表达这个事情，所以整个教育过程是需要一点时间，需要一些耐心。但是，长远来说，这个事情已经十几年了，大家都没有什么投诉，所以我是觉得这个事情还是要发声，整个系统要进步的话，我是觉得这个是必须的。”

合景泰富集团香港区总经理 苏维文：

“其实也没有什么太大的难度，需要一点时间来叫大家适应。”

香港按照套内面积计价到今天已经有9年时间了。按照套内面积计价，是否会推高房价，影响房地产市场？

合景泰富集团香港区总经理 苏维文：

“其实没有什么影响，已经再没有空间给任何的发展商，来做这个发水的动作，所以对所有的买家也比较公平了。”

香港按照实用面积计价后，彻底解决公摊面积纠纷的问题了吗？

五矿地产(香港)营销及市务总监 方俊：

“从我们开始用套内面积以后，其实是没有对客户买的这些房子面积有任何争议。”

合景泰富集团香港区总经理 苏维文：

“你买的60平方米跟他买的60平方米，一定是一模一样的，对老百姓来说，很简单、统一的计算方法，你不能骗我了，不再发生不公平的事情了。”

9年前，当香港讨论取消公摊面积时，曾经有不少开发商极力反对，然而经过9年实践，对于现状，房地产开发商也非常满意。

合景泰富集团香港区总经理 苏维文：

“已经没有任何人来投诉，每一个人很清楚，现在我们说的只是一个实用的面积，所以我觉得这个选择是很正确的，很好的。”

全国工商联房地产商会香港及国际分会会长 何雅凌：

“绝对是正确选择，我们有了一个统一标准，一个计价的计算（方法），大家都是很清楚有文件、有法规，来规范一个标准。”

2013年，香港彻底结束了长达近60年的公摊面积计算历史，采用套内面积计价到今天。全国工商联房地产商会香港及国际分会会长何雅凌，在采访最后还有一句特别想说的话。

全国工商联房地产商会香港及国际分会会长 何雅凌：

“我也希望国内房地产的发展，也是以整体跟国际去接轨，然后越来越公平公正，公开透明，其实对所有的持份者，我觉得是一个长期发展，也是一个好的事情。”

其实，重庆的主城区早在2002年就开始用套内面积进行计价，这比香港还要早10多年，也是我国第一个取消公摊面积，改用套内面积计价的城市。

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

这个条例于2002年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。

不过，也有消费者担心如果按照套内面积计价，对于开发商来讲，是不是把套内面积做的越大越好，进而对于公共部分的建设就不会用心，甚至说会压缩公共部分的建设面积？要知道公摊面积的大小是会影响到业主的居住舒适度的。

金科地产集团副总裁 方明富：

“其实这种担心我认为是不存在的，因为重庆实行了将近20年的套内面积计价。第一个，本身这些公共部分的面积，实际上国家也有相应一些规范要求，开发商不能无限制减少（公摊部分），这个实际上有规范要求。”

业内人士指出，市场竞争压力越来越大，如今的房地产市场也越来越成熟。

全国工商联房地产商会香港及国际分会会长 何雅凌：

“开发商是全世界最聪明的一些人，当然知道这个房地产市场大老板是消费者，所以怎么样去吸引这些大老板来买你的房呢？而且香港也好，内地现在也好，房地产市场竞争很激烈，公用的设施你要做得很完善，配套很漂亮，很豪华，你才可以卖到你心目中的那个楼房的售价。”

融创中国重庆地产公司产品管理部总监 张毅：

“这么多年以来，我们公司在重庆做过非常多验证，你对所有公共区域的这些投入，业主是认可的。比方说，每户平均下来，有那么一两个平方米用于扩大你的公共区域，你的大堂，这些带来日常体验提升是非常明显。”

金科地产集团副总裁 方明富：

“由于竞争之间加剧，逼着开发商也在这个方面必须加大相应投入，不能够过多去减少，或者压低公摊面积的一些标准，这样其实消费者是不会买单的。”

合景泰富集团香港区总经理 苏维文：

“我们发展商跟发展商的竞争很大，如果我压缩了我的空间，对我楼盘的品质也降了不少，竞争力也下降了，所以对我们来说也不是一件好事。”

其实在那些以套内面积计价的国家和地区，房地产市场更加成熟，竞争也就更加激烈。开发商为在竞争中占有优势，促使他们必然在公摊部分投入更大的精力，来吸引消费者。

新加坡国浩房地产集团区域销售总监 叶文静：

“因为客人（购买）是使用面积，所以希望开发商把公摊面积修越大越好，因为客人不需要去支付建筑面积的费用。其实在新加坡，拥有很大的游泳池，很大一片绿化，有很好的空中花园，有好几个会所，这些是我们一个售卖亮点。有的开发商，我们一个项目里面有7个游泳池。”

中建美国公司副总经理 张林森：

“我觉得在最近，特别是这种产权公寓类的产品，反而是反向的，大家是把公共的空间做的品质越来越高，比如像曼哈顿，房价本身已经比较高了，大家不太能承受，家里面（使用）面积特别大，所以开发商会把一些公共，比如楼层里面有专门可以开会的会议室，有可以聚会的一些场所，就是把公共的空间做得更多一些，你可以把家里面的一些活动，或者你与朋友的一些社交活动，移到你的公共空间里面去，所以这个反而是反向的。”

中建泰国公司总经理 王寅飞：

“泰国（房屋）定价，政府是很少干预的，都是市场行为，作为市场行为，业主、小业主同样有一个市场选择的机会。比如说泰国，因为地处热带，公寓基本都有游泳池。”

习近平总书记多次强调，在任何时候都把群众利益放在首位。历届人大代表、政协委员多次提案呼吁取消公摊面积，减少房地产开发商暗箱操作的空间。人民日报、新华社等中央媒体也多次报道，公摊面积损害了购房者的知情权。

从香港的经验可以看出来，取消公摊面积，虽然有阻力，但并不是做不到，关键还在于相关管理部门是不是关注到了广大群众的诉求。

住房消费是许多老百姓一辈子最重要的消费，维护他们的合法权益，增加他们的获得感，是体现我们社会公平正义的一个重要标志。希望有关部门能尽快采取措施，让公平正义的阳光照进住房消费领域。