首套房贷降息20基点 重磅利好能否激活楼市

作者： 杜川

[ 4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。 ]

[ 盘和林认为，采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进首套房刚需用户购买，促进房地产去库存。 ]

在4月住户住房贷款出现罕见负增长后，楼市上周末迎来重磅利好，房贷降息了。

5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下称《通知》)。从内容来看，主要涉及三方面重点：一是，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点；二是，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；三是，各省级市场利率定价自律机制自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

在全国政策下限调整后，各地政策是否同步调整？对居民家庭影响有多大？降低利率会不会刺激房价进一步上涨？第一财经就此采访了业内专家。

购买首套房能省多少钱？

2019年8月，央行发布公告，要求首套商业房贷利率不得低于相应期限LPR，二套商业房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。但一些地区并没有严格执行上述加点规定。

此次《通知》落地后，对贷款购买首套普通自住房的居民家庭影响有多大？

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR显示，1年期LPR为3.70%，5年期以上LPR为4.60%。

这意味着，根据《通知》调整后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.4%，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍为5.2%。全国政策调整后，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

业内专家算了一笔账：按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，此次房贷利率下限调整，最大降幅为20个基点，各地因城施策，根据情况在4.4%~4.6%之间确定利率下限，这对于首套房贷利率下调是有推动作用的。

“主要是通过打破利率下限的限制，以此促进银行间对首套房按揭竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。这个政策出台以后，各家银行会适度调整自己的首套房利率政策。”盘和林称。

不同地区政策有何不同？

实际上，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

《通知》指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

中国人民银行金融市场司司长邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，作出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

盘和林认为，采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进首套房刚需用户购买，促进房地产去库存。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，此次下调住房贷款利率定价下限，进一步优化了商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，也符合部分区域房地产市场情况。

央行最新数据显示，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

“4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。”周茂华预计，接下来部分楼市供给相对大、需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，减轻刚需购房成本。

会否刺激房价进一步上涨？

房贷利率松绑后，市场也在关注这一政策信号是否会刺激房价进一步上涨。

15日，在2022年第三届清华五道口首席经济学家论坛上，中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌就表示，房地产市场已出现了非常严重的分化，如果拉长一点时间看，过去大部分时间房地产市场是易热难冷，但是未来相当长时间可能就是易冷难热，不能因控制几个大城市的房价问题，绑架了全国的房地产市场和宏观经济。对个别城市的房价更应该因城施策而不应该是绑架货币政策。

“就货币政策而言，降低房贷利率，推动房贷利率的市场化竞争，把利率真正给降下去，把大家买房的成本给降下去，对提升住房销售、改善房企现金流还是有帮助的，而且这方面我们也有政策空间。”张斌强调。

对于此次调整差别化住房信贷政策，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，在相关政策影响逐步到位后，房价有可能会企稳，但也并不存在出现大幅度反弹的可能性。很多地区对于投资性的需求管理还处于收紧状态，“房住不炒”政策还会继续。

4月29日，中共中央政治局会议就房地产市场表态，增加了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求”和“优化商品房预售资金监管”的措辞，此后，央行、银保监会等监管部门也相继表态，对住房金融政策进行“松绑”。

“调整首套房贷利率下限有助于提振住房需求，更好地满足居民住房刚性需求。”连平认为，无论是对于宏观经济稳增长还是稳就业，房地产行业的稳定对全局而言是非常重要的。稳住房地产投资有利于宏观经济实现稳增长目标。

连平预计，下一个阶段，住房金融环境将进一步改善，包括采取下调房贷利率、放宽地方公积金贷款制度、有条件的城市将逐步取消限制性购房政策，推动个人按揭贷款增速逐步企稳回升。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，下调首套房贷利率具有紧迫性，或将产生三个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。当然，这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同，对“普通自住房”也需要进行界定。